新政细则出台满月，上海二手房个税政策“按兵不动”，购房者感慨，3月排队过户“白忙活了”。
　
　　沪各大交易中心人声鼎沸的场面犹在眼前，要求“严格按差价20%征税”的国五条细则落地上海转眼已经一个月，上海二手房市场目前并未出现缴纳20%个税交易案例。

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到，截至4月底，共有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、厦门、杭州等35个城市发布了各自的地方细则。除北京外，包括上海在内的发布地方细则的其他34个城市个税政策仍“按兵不动”。

　　不过，市场分析认为，20%的个税政策不会“无疾而终”，待各方面条件成熟后，会全面实施。

　　购房者：3月“队白排了”但安心

　　王毅(化名)一直认为自己是赶上政策“末班车”的幸运儿，回忆起3月排队过户的场景，王毅用“惊心动魄”四个字来形容。

　　据王毅介绍，他3月6号去浦东房产交易中心过户，早上6点不到赶到交易中心，交易大厅门口挤满了人，根本就挤不进去，后来拿到的是300多号。看这种情形，王毅估计不到中午都排不到，他决定第二天赶早点再来。

　　“3月7号，我特意看了一下时间，到交易中心的时候，早上4点半左右，虽然比前一天的情况稍微好点，但想要在中午之前办理好，还是很难。无奈之下，就花了3000块买了一张‘黄牛票’”，王毅告诉《东地产》。

　　王毅说，当时就觉得比起20%的个税，这3000块真是不算什么，就一股脑的想着一定要过户，赶在政策出台前把房子买了。

　　“谁知道这政策都落地一个多月了，20%的个税都没动静，3000块‘白花了’”，王毅笑言。

　　不过，王毅告诉《东地产》，虽然赶了两天的大早、多花了3000块，但是看到自己手上的房产证，还是比较欣慰，“这下就定心了”。

　　而对于目前迟迟未落地的20%个税，王毅说，或许明天就开始执行了，谁愿意冒这个险？

　　与王毅想法类似的购房者不在少数。据汉宇地产市场研究部对3月份购得房产的客户抽样回访调查发现，多数买家并不后悔自己彻夜排队过户。

　　汉宇地产研究咨询部经理付伟说，虽然在旁观者看来，个税即使到了4月底都还没有出现实质性变化，排队购房似乎成为反应过度，但早早吃下“定心丸”，再加上坚挺的房价走势，让客户觉得排队是值得的。

　　与此同时，《东地产》调查发现，多数卖家也认为能在3月份及时脱手，很幸运。

　　3月上旬顺利出售房屋的林先生告诉《东地产》，房子卖得比较急，当时还担心价格会不会“软”了些，按照目前行情看，其实也差不多。“早卖了早安心，政策出台后，就难卖了，成本还高。”

　　市场：成交量萎缩但价格坚挺

　　尽管政策温和落地，实施力度不及预期，但3、4月份二手房的交易数据仍然体现出市场对政策的激烈反应。

　　汉宇地产市场研究部统计数据显示，4月份全市二手房成交量较3月份环比下降70%以上，房源挂牌量环比上月下降2至3成，看房量减少6成以上。

　　上海中原地产、21世纪不动产上海锐丰提供的数据同样显示，4月份二手房市场成交量、挂牌量、带看量等指标均大幅下降。

　　尽管如此，价格方面却较为坚挺。据中原地产报价指数反映，就在4月的最后一周中心城区有房价上涨趋势，以黄浦为例，最后一周报价上涨5%，区域内“中凯城市之光”报价较上月上涨3%-5%。

　　根据汉宇地产市场研究部的数据，4月二手房价格环比涨幅约为3%。该市场研究部对全市二手房重点成交板块的抽样反馈，以宝山共康泗塘、浦东金杨等板块代表的低端市场，均出现了5%左右的涨幅。

　　汉宇地产宝山共康泗塘板块的区域经理丁以珍告诉《东地产》，4月份，区域内老公房的涨幅最为严重，以呼玛新村为例，3月份的售价在2.1-2.2万/平方米，如今售价却已升至2.2-2.3万/平方米。

　　付伟认为，调控政策对于预期有一定作用，但短期内价格上涨趋势很难改变。

　　走势：20%个税政策伺机而出

　　一边是市场反应强烈，一边是政策“悬而未决”。有购房者戏言，政策本身的“杀伤力”远不及政策给大家带来的恐惧“杀伤力”大。

　　市场分析人士坦言，目前房价继续上涨，楼市还存在投资空间，这也吸引一些没有房票的买家，仍在设法通过假离婚等手段继续买房。如若20%个税落地执行，投资空间被压缩，市场活跃度降低。从政府的角度出发，肯定不希望看到这个市场结局，因此拦阻拖延所得税落地就有了切实的理由。

　　《东地产》据此致电上海国税总局房地产税务部门，相关工作人员言辞肯定：“国五条提及的政策在上海一直严格执行，房产过户能提供原值的也严格按照20%的个税缴纳”。

　　日前，《东地产》记者走访了静安房产交易中心，税务部门工作人员告诉《东地产》，目前满五年且唯一的房子是免征个税的，不符合其中一个条件的，能提供原始发票，按照差额20%征收个税，不能提供原始发票的按全额的1%或2%征收。

　　有中介公司分析师认为，这样的缴税办法，主动权在缴税一方，按照交税从低原则，有原始发票的也会说没有。

　　《东地产》了解到，二手房20%个税政策在执行层面没有变化。截止目前，上海并没有出现20%个税缴纳的案例，二手房个税仍按照老办法执行。

　　上述市场分析人士认为，征收20%个税即使抑制了一部分投资客，政策若不能阻止个税成本转嫁至购房者，20%个税会间接推高房价，这与政府极力稳定房价的意图存在矛盾。

　　此外，税务部门在税收计算上存在技术障碍，在信息系统尚未完善前，税务部门无法准确的核实房屋原值。

　　21世纪不动产分析师罗寅生告诉《东地产》，技术障碍表现在征收后是否抵扣此前购房的成本，如贷款利息、装修成本等。另外，对于征收的房屋类型，存在房龄老及难以评估房源原值，如福利房等。

　　不过，市场分析普遍认为，20%个税政策不会“无疾而终”，只待各方面成熟后推出。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍分析称，单按目前市场的情况看，4月以来价格暂时较为平稳，买卖双方陷入博弈阶段，一旦市场价格冲破这种束缚，呈明显上涨态势，民众引起反响突破了政府利益阻力，20%个税就能真正上场了。

　　付伟认为，只有在供需实现平衡，房价实现真正稳定的情况下，税收杠杆也能起到真正的市场调节作用，才是征收20%个税的时机。