案情介绍

2001年7月，方先生花了264 982元，在位于松江区九亭镇涞亭南路的奥林匹克花园购置了一套商品房，并签定了商品房预售合同。2002年6月28日，开发商按约交房，方先生于当日填写了购房契税纳税申报单，按房价的0.75%将契税交由开发商代为缴纳。开发商还以办理产权证的名义收取了方先生300元手续费。

2002年10月，等着拿产权证的方先生突然发现，开发商在小区内贴出一张公告，要求购房业主再补交房价0.75%的契税。迷惑不解的他在询问后才知道，原来上海市政府自2002年9月1日起，取消了市民购买商品房的契税补贴，要按照房价的1.5%交纳契税。

方先生认为：“我在6月就交了契税，既然开发商许诺代我们缴税，并收取了手续费，那么，因其拖延缴税导致需补交的税款，应由开发商承担。”在多次交涉未果后，方先生将开发商上海奥林匹克置业投资有限公司告上法庭，要求赔偿损失1 978.11元。和他一起递交诉状的还有其他16名业主。

2003年3月4日，上海市首起房契税纠纷案在松江法院泗泾法庭公开审理。

原告律师在法庭上指出，开发商在2002年6月左右收取了原告的契税税款后，作为专业的房地产开发商理应知道原告缴纳契税的义务已经发生，因图自己工作方便，而未及时履行其代理义务，从而导致原告未享受到本该享受的优惠政策，给原告造成了经济损失。开发商过错明显，与原告的损失之间的因果关系明确。

被告方代理律师认为，2002年6月，方先生及其他大部分业主委托开发商缴税时，都明确知道开发商是集中交房，集中接受委托，集中代缴契税，不可能为其中的业主单独代缴。开发商在收齐了大部分业主的契税后，于9月上旬到房地产交易中心办理缴税手续，应属在合理的时间内完成委托事项;根据2002年9月1日之前松江区房地产交易中心的做法，只有在办理了大产证之后才能缴纳契税，否则不予办理，而原、被告双方《房地产预售合同》约定，在交房后三个月内办理大产证，即在9月28日之前办理大产证，也就是说在2002年9月1日之前因大产证未办出，松江区房地产交易中心是不予办理缴纳契税手续的，因此，开发商的行为也符合行业惯例。

法院认为，虽然业主和房产商之间未签订书面委托合同，但当业主将契税交给房产商，并支付300元产权证代办费，拿到房产商的收据时，双方已实际形成了一种有偿委托合同关系。作为受托人，房产商应按委托人的要求处理委托事项，当某些内容约定不明时，受托人应从维护委托人的利益出发，根据实际情况予以妥善处理。在本案中，开发商虽未明确约定何时完成代缴契税事项，但开发商应从上述角度出发，及时为业主办理纳税申报等手续，不能为了自身方便，收齐全部业主契税后一并办理。在6月28日至8月31日两个月的时间内房产商足以办妥缴税手续，却没有办理，因此其行为存在过错。

(责任编辑：洛熙)