日前获悉，深圳市已考虑提高土地增值税预征税率并强化清算工作，以应对前期引发广泛争论的“欠税风波”。那么陷入“口水战”的土地增值税究竟是房企“欠缴”，还是未到上缴时间；究竟是地方主动“放水”，还是另有其他内情？

专家认为，地方有意把土地增值税作为税收收入蓄水池，当成调节收入的“猴皮筋”，从而造成部分应收税款缩水。专家指出，房地产税种类繁多，理应进行深度整改，以强化税种有效性和严肃性，避免房企偷税漏税、地方构建税收蓄水池等现象的发生。

回应

吉林地税：曾要求万科清缴迄今无果

2013年11月24日，央视《每周质量报告》一则报道，掀起了土地增值税的“欠税风波”。报道称，在2005年至2012年8年间，多家知名房地产公司应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。涉事企业包括万科、SO H O中国、富力、招商地产、合生创展、雅居乐、金地集团等45家上市房企。

随后该报道遭房地产行业集体否认。而就在事件淡出人们视线之后一个月，12月30日，央视再度直指龙头房企万科欠缴土地增值税44亿元。报道中指出，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。此次再掀有关土地增值税的争论。

翌日，万科做出回应表示，不存在应缴未缴情况。并披露，近三年万科累计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿元，而其2010年至2012三年来净利润不过294.53亿元。

但值得注意的是，1月7日晚，吉林省地税局回应表示，吉林市万科城一期项目已达清算条件，但企业以工程款结算未结束，现阶段成本核算不准确为由拒绝清算，主管税务机关已再次下达税务事项通知书，要求企业于2014年1月15日前提供无法清算相关证据。

这一次万科未按规定清算板上钉钉，但数额仍有待审计。与此同时，吉林省地税局表示，将强化土地增值税清算管理，并要求房地产开发企业定期向税务机关报告房地产开发项目情况，包括项目区域、开发面积、工程招投标、销售和财务等方面情况。

此外，吉林地税还将加强土地增值税征管基础工作，开展清算督导检查。2014年，吉林省将开展土地增值税清算案例交流，结合实际制定清算管理办法，组织土地增值税清算工作督导检查，确保土地增值税应征税款及时足额入库。

除吉林省外，深圳也已开展对土地增值税新的管理动作。记者从深圳市规土委获悉，深圳市政府已经召开会议，提出将加强土地增值税清算工作力度，具体举措包括“强化清算工作”以及“适度提高土地增值税预征税率”。对此，深圳市规土委相关负责人表示，土地增值税历来是房地产调控的重要手段之一，通过提高预征税率和强化征收，可以促进开发商推盘，增加市场供应，缓解供求矛盾。

漏洞

税收政策出现松紧缓冲区

此次土地增值税焦点是各房企项目是否符合清算条件。

根据2009年国税总局出台的《土地增值税清算管理规程》，土地增值税清算条件分为两类：一是纳税人应该进行清算的条件，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

那么，规定已明确，为何还会产生争论？原因在于土地增值税征管体制不完善。2013年国税总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》指出，从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。

国税总局相关负责人在接受记者采访时表示，土地增值税征管目前还面临着一些困难和压力，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。

中国税务网2013年7月发布的《土地增值税开征20年》一文也明确指出，在基层税务机关看来，土地增值税操作难度大，征收成本高；在一些地方政府看来，土地增值税可当做调节收入的“猴皮筋”，也有助于维护与房企的关系，因而态度暧昧；在某些房地产企业看来，土地增值税税制繁复，清算跨度长，使得逃税空间大、成本低，因而有恃无恐。

接受记者采访的部分地税工作人员也表示，没有一家开发商的税务是完全没问题的，只要地方政府去查，一逮一个准儿。

上述人士表示，对于地方政府而言，涉及土地方面的税费众多，而最重头的是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面把开发商“脖子”卡得太紧，势必影响地方土地财政，而且第一年收得太多，会冲高第二年的任务。而一旦到了地区财政紧张或者年底税收任务缺口很大时，地方政府就收紧催缴以完成任务。

“对于开发商而言，能够少交自然少交，政府不催缴也就不交。这部分钱就可挪用到新项目开发，缓解资金紧张。”该人士说。

对此，一位业内人士表示，这样一个本来规定明确、很严肃的税收政策便成了地方政府和开发商的松紧缓冲区，“土地增值税成为选择性支付税，大多数开发商都只是收取预缴部分。开发商长期不清算，即使清算也是隐瞒销售收入，虚报开发成本。如果政府要整哪个开发商，那实际上是谁被查谁倒霉。”

方向

土地增值税改革势在必行

围绕土地增值税的争辩还在继续，财经学者叶檀表示，这不仅仅是关于某项具体税收的争论，而是对税费体制、房地产市场、公共财政的根本争议。

中国政法大学财税金融法研究所教授施正文告诉记者，土地增值税政策1994年便设立，多年过后，政策本身便显现出了一定漏洞。他认为，征税者给自己设定权限，是否清算，什么条件下清算，是否要求清算等都由税务局任意决定，裁量权过大。因此，土地增值税的征管是否合理也应提上议程。

施正文表示，土地增值税应在整体税收结构的布局规划上来考虑，它涉及政策调整和税种存废。在房地产税费综合改革的框架内，应该与土地出让金、房地产税等改革结合起来，使房地产税收成为支撑经济健康发展的重要支柱。

中央财经大学税收教育研究所所长贾绍华也表示不主张单兵突进的方法。他认为，税收是严肃的，这需要通过依法治税和以地控税来解决。解决土地增值税的问题应做好顶层设计，与房地产税立法有机结合，与建立地方税体系有机结合。

“我的观点是"先上马，快练步，逐步展开"，坚持以地控税为原则，对土地增值税进行深度整改。”贾绍华说，房地产项目一个接一个，清缴的战线拉的长、环节多，再加上地方有意把土地增值税作为税收收入的调节阀，财政吃紧的时候抓的紧，任务完成后征收又不是很积极，最终，土地增值税的征收不是刚性而是弹性。

刘佐说，我国1994年开征土地增值税的初衷，是适当调节房地产交易中的过高利润。但是，从计税方法来看，土地增值税实际上是一种所得税，与企业所得税、个人所得税有重复征收之嫌。我国在完善房地产税收制度时，应该认真考虑相关税种的衔接问题，该整合的整合，该简并的简并。

 

(责任编辑：宸婧)