房地产行业纳税评估是指税务部门运用数据信息对比分析的方法，对房地产行业的纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。确定严格的纳税评估程序，是做好纳税评估工作的基础保证。

1．设置纳税评估表格和纳税评估工作底稿。

对房地产行业的纳税人实施纳税评估，不仅要以纳税人报送的财务资料和纳税申报表为基础，还需要纳税人进一步提供纳税评估资料和税收管理员提供的一些资料。为此，应该在纳税评估实施前设置纳税评估表格和纳税评估工作底稿，以税收文书的形式明确征纳双方实施纳税评估时需要提供和补充的基础数据。

纳税评估表格专门为纳税人设置，是纳税人日常申报的财务资料的一种补充。比如，国家税务总局要求用资产负债率评估纳税人，但根据纳税人提供的财务报表，仅可以计算一定时期的资产负债率，无法了解纳税人负债的具体情况。因此可以要求纳税人填写纳税评估表，就负债问题提供更多的财务资料。

纳税评估工作底稿专门为税收管理员设置，是在纳税人自行填报纳税评估表的基础上，明确税收管理员还需要重点核实和采集的数据和资料。用纳税评估工作底稿规范纳税评估工作不仅可以保证纳税评估基础数据采集质量，还可以考核纳税评估人员的工作全过程。

2．在采集纳税人财务数据基础上实施评估。

税务部门通过信息系统进行纳税评估，应按以下程序进行。

第一，对采集的纳税人的资料进行案头的初步审核比对，以确定进一步评估分析的方向和重点。这个阶段的评估工作重点是按国家税务总局的要求，确定用于纳税评估的基础数据，并从财务逻辑上对纳税人的数据进行初步分析，筛选异常数据。

第二，通过对不同纳税人和同一纳税人不同时期的各项指标和相关数据的测算，设置相应的预警值，再将纳税人的申报数据与预警值相比较。在确定预警值时，要按区域、规模、经济性质对纳税人分类，以保证纳税人基础数据的可比性。

第三，利用预警值对纳税人进行数据评估。这个阶段要以税务部门确定的纳税评估预警值为依据，对纳税人纳税申报数据、财务会计报表数据进行比较，与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较等。

第四，用数据评估结果与纳税人的实际情况进行对比分析。这个阶段的工作重点是应用税收管理员日常管理中所掌握的情况，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因。

3．纳税评估结果的处理。

在这一阶段，税务部门要根据国家税务总局的规定，有针对性地对在纳税评估中发现的问题下结论并明确进一步处理的意见。处理纳税评估结果时要注重对纳税人的约谈工作，允许纳税人申述，并在充分调查的基础上作出结论。

　　作者单位：东北财经大学财政税务学院

(责任编辑：宸婧)