2014年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》新闻发布会于今天在中国社会科学院学术报告厅召开，社科院副研究员李恩平在发布会上表示，房地产税费改革可能在2014年有所推进。纵深改革力度的不断增大，优化房地产税费的诸多制度障碍已经在逐步消除，包括以普通存量住房为征税对象的过量住房持有税可能会在一些重点城市今年真正展开。特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，这和前期不一样，前期更多是从房地产调控的视角，现在可能更多从超大城市的人口规模调控的视角来实施这个政策。

以下为发言实录：

各位领导，各位嘉宾，新闻界的朋友们，大家好，下面我代表课题组作主题发言。

我的发言从两方面来看，一是2013年回顾和分析；二是2014年的展望和预期。

一、2013年房地产政策特征

第一，国办发的17号文（俗称“国五条”及实施细则）成为国家房地产调控的转折点。在这以后，调控的理念、调控的方向、调控的工具，均出现了一些大的变化。

从中央政府角度看，弱化短期调控理念，强化了长效机制的建设，改变了2003年以来房地产领域几乎每年一到两项国发和国办发文件的短期化调控传统，同时在土地、金融等相关领域制度建设却不断跟进。例如不动产登记、以房养老、建设用地规范、小产权房政策等等。

地方政府微调不断，调控方向也不断分化。这个从两个方面，首先各个地方对17号文的跟进程度出现了明显差异，真正出台实施细则的只有十多个城市。尽管北京、上海、郑州等城市实施了相对紧缩的政策，但是也出现了像温州这些城市出台了一些需求刺激政策，调控方向分化很明显。

二、2013年房地产市场运行特点

2013年房地产市场各主要指标均保持了增长态势，但增速有快有缓。从销售方面看，2013年，全国商品房均价6237元/平方米，同比增长7.7%，增速略低于2012年。这个地方我作一些说明，这里均价增速是按照商品房销售额除以销售价格，2013年出现一个现象，很多种小城市商品房销售面积占比比较大，所以实际上很多城市的房价指数是在20%，这是一个均价。全国商品房销售面积突破了13亿平方米，同比增长17.3%，增速创2010年以来的新高。

从投资方面看，2013年全国房地产投资总额达到86013亿元，同比增长19.8%，尽管增速比2012年高出3.6个百分点，但是总体增速仍然远低于本世纪初的10年。同时，房地产开发投资资金当中，销售相关的定金与预付款、个人按揭贷款所占比重达到39.7%，保持了2011年以来的连续增长态势。全国土地购置面积达到3.88亿平方米，同比增长8.8%，特别是2013年7-11月，土地购置面积出现同比大幅度增长，扭转了2012年全年-2013年中期的持续负增长态势。

从供给方面看，2013年全国房屋新开工面积为20.12亿平方米，创历史新高；同比增长13.5%，增速比2012年高出20.8个百分点，与本世纪初的10年大致持平。

2013年全国房屋竣工面积为10.14亿平方米，略高于2012年，尽管绝对量创历史新高，但是同比增长仅2.0%，创1998年以来新低。

三、2013年房地产主要指标：城市和区域间比较

从销售方面看，销售价格同比增速，东中西部地区差异比较大，中部地区最高，依次为东部，西部地区增速仅仅是5%。从销售面积看，呈现典型的东、中、西梯度下降态势。

投资方面，同比增速呈现典型东中西梯度上升趋势。土地购置，东部最快，西部其次，中部地区仅仅只有2.9%。

四、当前房地产市场存在的主要问题

尽管经历多年的制度建设和政策调控，但当前房地产市场仍存在不少较为突出的矛盾和问题。这些矛盾和问题，既有本年度新突出的一些问题，也有长期存在一直未能克服解决的老问题。

（一）土地价格上涨过快，加剧房价上涨压力，增加金融系统风险

2013年全国土地成交价格大幅上涨，比2012年同期上涨23%，全国土地成交的平均价格达2555元/平方米，创历史新高。

（二）二手房交易成本过高，不利于市场结构的合理调整

存量二手房市场上交易税费种类繁多，而且税率特别高，包括存量房交易个人所得税，（增值所得20%）、营业税（成交价5.5%）、契税（成交价3%）、印花税（成交价0.1%）等。

新建住房只有契税和印花税等较少税种，税负负担远低于存量住房。

在实施住房限购政策之前，增加二手房的交易成本，可以有效抑制投机行为，但是不少城市实施限购以后，二手房市场交易税费仍然这么高，只能是抑制了二手房有效流转，不利于存量住房市场上的结构调整。

（三）农村转移人口住房购置，相当比重在缺乏就业机会的原居住地就近城镇实施，其所购住房实际居住使用概率很小，造成资源浪费

在富裕起来的农民家庭里，在农村攀比风气带动之下，纷纷在城镇购房，而且主要集中在就近城镇去购房。而不少的农村腹地的就近城镇既不利于农业就业展开，又没有城镇工商就业机会，并不能给这些农村家庭生产生活带来便利或提高福利。特别是对一些跨区城镇化就业的农民工家庭，就形成了就业地、居住所在地、新购住房所在地三地分离的模式，所购住房从购置起可能永远也不会居住使用的。

（四）房地产市场进一步分化，部分中小城镇的房地产市场风险加大

我国城市化进入中期以后，大中城市特别是大都市区人口的吸引力增强，而中小城镇特别是农村腹地中小城镇人口吸引力相对下降，这就导致了新增人口形成的城镇住房需求更多是在大中城市，特别是大都市区；而近年来，实际的住房开发和销售中，中小城镇所占比重反而呈上升趋势，造成了不同的规模城镇之间房地产供需结构的不平衡。

五、2014年房地产政策展望与市场预期

首先，我们看一下2014年房地产市场环境的新动向：宏观经济继续维持7-8%的平稳快速增长阶段。正是因为这样一个平稳快速增长的态势，实体经济利润率相对下降，可盈利产业投资渠道仍然并不畅通。同时，我们看到另外一个现象，居民收入特别是中低端劳动人口的工资收入在近几年却保持了比较快的增长。居住城镇化加速，但是城城之间、区域之间的居住城镇化人口的吸引力差异也加剧了，外来就业人口较为集中的产业城镇和较大的都市区，居住城镇化吸引力增强。资本市场了复杂性和不确定性在2014年可能显得更加突出，尤其是费率因素。

房地产政策的方向，我们做了两点预期。第一点是调控难度增大，可能实施双向调控。调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价振荡下跌。第二点是调控政策将进一步强化差异化和多元化。具体的调控措施将强化城市分类条件，根据各分类城市的标准实施差异化的调控政策，调控措施也将更多体现针对不同人群的多元化方向。

同时我们也对一些具体的代表性房地产政策进行了展望。

首先，房地产税费改革可能在2014年有所推进。纵深改革力度的不断增大，优化房地产税费的诸多制度障碍已经在逐步消除，包括以普通存量住房为征税对象的过量住房持有税可能会在一些重点城市今年真正展开。

第二，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，这和前期不一样，前期更多是从房地产调控的视角，现在可能更多从超大城市的人口规模调控的视角来实施这个政策。

第三，城市土地供应制度可能有较大的调整。现在基本上已经比较明确了，用地审批制度将强调城市的差异性条件，集体所有建设用地转化政策可能突破，城镇土地供应中居住用地占比将有所进一步提高。

第四，保障性住房供应有望多元化、常态化，供应模式有望进一步多元化，多种类型的共有产权房可能将进一步探索；保障性住房在未来时期可能将会逐渐成为城镇居民基本居住需要的主要住房来源之一。

接下来，房地产市场需求方面的预期，有两点，一是消费型自住住房需求有望继续快速释放。中低收入人口工资收入持续增长，快速的居住城镇化、城市社会事业和公共服务面向外来人口的改革和开放，既促使城镇基本（首套）住房购置需求增长，也导致改善性（二套）住房购置需求大增。二是投资、投机性房地产需求在2014年可能面临着较多的不确定性。实体经济的稳定增长程度、产业政策、汇率的变化的不确定性可能都将导致投资投机性房地产需求进入一个观望期。

房地产供给方面，我们也做两点预期。一是存量供给存在进一步快速释放趋势。我们看到，宏观经济逐渐趋稳，宏基经济逐渐稳定和改革深化；反覆力度增强；房产过度持有税出台预期增强。不少存量住房持有者房价涨幅数倍之巨，巨额财富积累已经形成，风险担忧和获利了结心态增强。二是新增供给可能略有下滑或与上年大致持平。2012年-2013年上半年房地产投资和新开工均相对低迷，考虑房地产开发的周期，再有2013年下半年房地产销售量大增去库存化比较明显。

行业预期，首先是房价大幅增长的空间已经较小了，同时地价已经是飞速增长，这就使得房地产行业整理利润率可能呈现下滑趋势。但是企业超额盈利将主要取决于其对市场节奏把握、开发区域的布控和开发经营成本节约，尤其是开发区域的布控显得更加突出。

我们对市场交易的预期，在市场交易预期值前我们对当前近期的市场降温先做几点分析，我们看到了杭州等部分城市在近两个月出现了降价，交易量也降温了，但是这个市场降温是什么样的状态呢？我们认为，一是由于部分城市在2013年下半年房价涨幅过高，市场需要一个适应和消化。二是人民币贬值的因素，被部分学者和媒体评论夸大，激起市场观望情绪。三是金融政策对消费型住房购置和投资投机性住房购置实施了一刀切的金融政策，不少银行取消了首套房按揭优惠。四是部分龙头企业竞争策略，像万科，去年利润率和营收都在20%以上，但是它不存在缺前的问题，几乎这几年，每一年年初万科都要有这样一个试水。五是部分经营不善的企业，的确遇到资金链困难。总体上，部分楼盘房价小幅下跌，只是对于2013年末、2014年初虚高价格的修正，没有出现颠覆性的房价大逆转的浪潮。

基于这些，我们在市场作两点预期。一是经历了一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产交易热度仍将延续，全年房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。具体的涨幅取决于政策取向。

首先是消费性自住购房需求仍将保持旺盛的增长态势。然后是限购政策实际上已经做了很多年了，投资投机性的房地产需求转向或者存量房持有的退出，对房产市场影响可能并不会很大。人民币贬值因素对房产市场逆转性影响也不会太大，只要宏观经济保持持续快速增长，7%的增长目标，我们的外贸能够保持这样一个盈余状态，那么人民币贬值就不可能是持续贬值。外资在房地产市场上，不论是开发还是销售，所占比重都是很小的，所以它的影响并不会很大。企业方面，地价成本推动着房价上涨，去年下半年，不少城市拍卖楼面地价已经超出了周边的房价。2013年大部分龙头企业已经获得了丰厚的销售收入和盈利，他们去库存化的压力并不是很大。

城市间房产交易市场分化将进一步加剧。首先外来人口集中的地区，以及较大的都市区，房产特别是住房的需求仍将呈快速增长态势，将推动房产市场量价齐升。大多数普通城市，在经历2013年较大的成交量释放以后，预期2014年进一步大幅增长可能性较小，房产成交量和价格将保持相对平稳态势。对一些缺乏产业支撑，又在前期片面推进造城建设的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。

六、政策建议

（一）探索建立稳定房地产（市场）发展的长效机制

要充分发挥市场机制的调节，建立维护良好市场环境的制度体系，建立和完善住房保障的制度体系。

（二）探索更具差别化的调控政策

强化城镇的分类性条件，强调针对不同城市调控方向的差别化，探索针对不同人群调控目标的多元化，加强调控措施的精准化。

（三）激活农村建设用地市场，推进进城农村人口居住和住房保障体系建设要积极探索农村建设用地的流转和城乡建设用地的转换，健全完善城镇住房保障体系，并全面、平等地向进城农民工家庭开放，同时积极探索研究农民工家庭农村土地退出特别是宅基地的退出与城镇购房支持挂钩的激励机制。

我的报告就到这里，谢谢大家。

(责任编辑：洛熙)