企业销售毛坯房与装修房的土地增值税对比筹划

2013-06-14 09:17:29来源:中华财税网

  本文主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点,及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税政策。国内土地增值税实行四级超率累进税率,土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异,就给税务筹划带来了空间。

  我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题:

  设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ,未装修时可扣除成本为y, 装修费用为z,企业所得税税率为T,如企业带装修销售时同时增加售价和成本。

  则企业对外销售产品时有如下两种方案:

  方案一:企业出售毛坯房,销售额为X,可扣除成本为Y。

  方案二:企业出售装修房,销售额为X+Z,据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定,从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20%扣除,则可扣除成本为Y+1.2Z。

  两种情况下的增值率分别为:

  方案一:(X-Y)/Y
  方案二:[X+Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)=(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)

  毫无疑问,方案一的增值率一定大于方案案的增值率,即(X-Y)/Y > (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)

  可见,企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时,采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同,交纳的土地增值税自然就不同。

  举例:假定某开发项目,毛坯房售价为8000万,可扣除成本为5000万(加计20%后)。现有两种销售方案可供选择:

  方案一,按毛坯房出售,售价为8000万;

  方案二,带装修出售,预计装修成本为1000万,平价装修不赚取利润,售价定为9000万。

  现对两种方案应交土地增值税进行比较:

  方案一应纳土地增值税为:

  增值率=(8000-5000)/5000=60%,

  应交土地增值税为:(8000-5000)×40%-5000×5%=950万

  方案二应交土地增值税为:

  增值率=(8000+1000-5000-1000×1.2)/(5000+1000×1.2)=45.16%

  应交土地增值税为:(8000+1000-5000-1000×1.2)×30%=840万

  方案二可少交土地增值税110万(950-840)。

  因此,不论从企业自身经济效益角度,还是从社会责任角度出发,提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向,是房地产企业做大做强的必经之路。

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