大智慧阿思达克通讯社11月25日讯,央视有关土地增值税的报道引发市场普遍关注,大智慧通讯社根据现行法律法规,梳理了此项税收的相关规定。

有业内人士指出,土地增值税,作为房地产开发相关行业所涉的最关键税种之一,其征收一直颇受关注,相关各级政府部门也曾多次对土地增值税发文进行规范并明确表态,但从具体征收情况看,争议确实一直存在。

央视《每周质量报告》24日报道,北京执业律师李劲松根据房地产相关数据测算,自2005年1月1日至2012年12月31日,全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

【暂行条例】

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号),转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。

《条例》要求,纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

《条例》指出,在缴纳土地增值税时,需扣除以下项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

《条例》同时规定,土地增值税实行四级超率累进税率,即:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

【实施细则】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

此外,《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)要求,凡是转让房地产的纳税人,应当根据土地增值税的有关规定,在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续,经主管税务机关审核后,按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人,由主管税务机关发给完税证明;对于不属于征税范围或应予免税的,由主管税务机关发给免税证明。

凡没有取得主管税务部门发放的完税(或免税)证明的,房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续,不予发放房地产权属证书。

【预征管理】

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)提出,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。

对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

【清算管理】

2006年出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

(责任编辑：洛熙)