昨天，部分二手房中介代理机构分别接到海淀区地税局通知。通知指出，未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，要想享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，营业税就必须按全额缴纳。业内人士认为，此政策实施后，此类商品房转让的个人所得税和营业税总额，按全额缴纳反而低于按差额缴纳，实际变相取消了此前财政部针对此类产品的营业税优惠，这意味着房地产调控口径再度紧缩，进一步降低了未来房价上涨预期。

个税优惠收紧

通知称，从即日起，未满5年的普通商品住房及非普通住房进行转让，缴税时必须提供原始购房发票，如营业税是按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额缴纳的情况下，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳。如无法提供原始购房发票的，所有税费均需按照全额进行缴纳。如果要享受个税按过户总金额1%的优惠，5年内普通住房或者是5年以上非普通住房转让时营业税也必须按全额缴纳。

按此前政策规定，缴税时只需要提供契税发票即可，同时，如果营业税按照差额缴纳的情况下，个人所得税仍可按照过户总金额全额的1%进行缴纳。

>>市场反应

调控信号再次趋紧

据了解，除了海淀区，崇文区、宣武区也发出了类似通知。业内人士认为，该政策很快将涉及全市。

去年12月，财政部、国税总局颁布新规，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。新规出台后，业界普遍认为此类住房按差额征收营业税实际是利好政策，表明政府调控信号非常温和。但此次北京市政府出台的政策，变相取消了营业税差额优惠，喻示调控信号再次趋紧。

案例分析

营业税全额缴纳更便宜

北京中原三级市场研究部认为，这一政策影响非常大，特别是对于贷款购买非普通住宅及5年内房源，税收增加非常惊人。

虽然此政策并未取消财政部营业税差额缴纳的优惠，但是仔细算账后即可发现，无论5年内普通住房还是5年以上非普通住房，按全额缴纳营业税的税赋负担反而比按差额缴纳营业税的税赋负担低很多。

以一套82平方米、成交价105万元的普通住房和一套125平方米、成交价320万元的非普通住房为例，分别计算按全额缴纳和差额缴纳的税赋，会发现，前者均大幅低于后者。显然，交易者必然会选择前者。

专家解读

主要打击炒房行为

北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，此次政策主要是针对炒房行为的，涉及营业税的房源因为税费增加比较多，会出现明显的买卖双方协议税费的情况，可能导致5年内二手房成交比例继续减少，房价短期再涨的可能很小。其次，他认为政策打压了高档二手房市场，部分需求会转移到普通商品房市场。

据中原地产统计，截至20日，1月份北京存量豪宅(每套300万元以上）的交易量较12月同期下浮40.3%，是自去年下半年交易量逐月上涨以来的首次下浮。个税政策的改变将使得这一下降幅度继续加大。

同时，张大伟也指出新政不利的一面，5年以内的房源减少，部分高端需求转向普通商品房市场，这将使得5年到10年的二手房反而会集中比较多的需求，成交量会明显上升，部分区域价格甚至还会继续上涨。

(责任编辑：洛熙)