某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税额的7%，教育费附加征收率为营业税额的3%，印花税税率为万分之五)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 [附：土地增值税四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。]

分析思路及答案：

本题主要考察考生对土地增值税以下三方面内容的理解与掌握：

(一)扣除项目

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，本题中二者合计金额为3000万元;

2.房地产开发成本，本题为4000万元;

3.房地产开发费用，这也是本题考察的重点内容之一。根据《实施细则》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)、(二)规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。本题的房地产开发费用的利息支出，属于后种情况，因此应依据取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和，按当地政府规定的扣除比例10%计算房地产开发费用;

4.房地产开发税金，包括在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加。本题不允许在此扣除印花税，因为作为房地产开发企业按有关规定，在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许扣除;

5.财政部规定的其他扣除项目。《暂行条例》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

至此，扣除项目金额合计为9925万元。

(二)增值额及其与扣除项目金额的比率

转让房地产取得的收入额减除国家规定的扣除项目金额后的余额为转让房地产的增值额。本题中，增值额=15000-9925=5075(万元)

与扣除项目金额的比率为51%

(三)应纳土地增值税税额

土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小，按适用税率累进计算征收。公式为：应纳税额=Σ(每级距的土地增值额×适用税率)。其中，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。因此应纳税额=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=1533.75(万元)。

另外，还可利用速算扣除方法简单求得，即：

应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=5075×40%-9925×5%=1533.75(万元)。

(责任编辑：洛熙)