普华永道:房地产建筑业营改增或三季度实施
2015-02-06 08:33:40来源：邢昀
2015年是营改增的收官之年，目前还有生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未纳入。普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，由于房地产业与建筑业高度相关，这两个行业可能同时营改增，“政策可能在3月出台，具体实施时间可能在三季度。”
《营业税改征增值税试点方案》曾明确，建筑业适用11%税率。在2月4日普华永道“房地产营改增研讨会”上，胡根荣表示，由于两行业关联性强，房地产业最终税率应该也是11%。考虑到目前房地产业处于困境，营改增相关政策制定时，应考虑其对行业发展的影响，需要谨慎处理。
房地产项目成本费用构成复杂，开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本和房屋装修成本。其中占比最高的土地成本，因为存在无偿划转、集体合作、股权收购等多种获取方式，很难取得相关税务发票，且政策设计难度较大，“未来可能不予抵扣。”胡根荣称。
他同时称，砖瓦、白灰、砂石、土方等原材料，其供应商大多为个人、个体户、小规模纳税人等，没有或很难向企业开具增值税专用发票。加之此类供应商个体体量较小，数量众多，也增加了发票收集的难度。
国税总局此前表示，2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。
已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。胡根荣举例称，一个已完工但销售还未结束的房地产项目，实行营改增后，从5%的营业税变成到11%的增值税，项目成本基本均已发生，无法再取得进项税票抵扣，项目预售、销售合同可能也已签订，“如无法更改，增加的税负很难转嫁给消费者，项目收入及利润必然大幅下降。”
此外，房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离，这可能导致营改增之后，房地产项目销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。
胡根荣分析称，如果房地产企业采用预售的方式，在项目建造过程中，所有预售已完成，所有销项税额均已发生并缴纳，之后发生的建造成本，其进项税额没有销项税额可以抵扣，将成为沉淀成本。如果项目在建造完成后才开始销售，销售周期较长，或者项目最终用途为出租，则大额的建造成本产生的进项税金，需要根据销售或租赁周期，在很长时间内完全消化，会影响现金流，增加项目的资金成本。
当前建筑业普遍认为，一旦实行11%的增值税税率，绝大多数建筑企业都可能将大幅增加税负。以某家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，由于不少支出（如水泥、石沙等原料）难以取得增值税发票，则实际上缴纳的增值税可能将达到7.6亿元，与缴纳营业税相比接近翻倍。
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