[ 主持人]江苏省苏州地方税务局今天在省地税网站举办“房地产企业相关税收政策解读”专题在线访谈栏目。此次访谈我们特别邀请了江苏省苏州地方税务局税政管理一处朱水琴副处长和税政管理二处聂新华副处长，他们将就房地产业相关税收政策与网友进行在线交流，帮助大家更好地了解房地产业的有关税收政策。欢迎二位！

　　[ 朱水琴]主持人好，各位网友大家好！

　　[ 聂新华]主持人好，各位网友大家好！

　　[ 主持人]朱处长，能为我们网友介绍下举办此次“房地产企业相关税收政策解读”在线访谈的背景吗？

　　[ 朱水琴]好的。近年来，随着市场经济的不断发展，城市建设规模不断扩大，我市房地产行业得到了快速发展，并已经成为地方税收的重要税源之一。最近几年房地产业的税收都以较大的幅度增长，为地方财政增加了财力，为江苏地方经济的发展壮大作出了贡献。

　　[ 朱水琴]但由于房地产业本身具有项目建设周期长、环节多、施工企业组织形式复杂、工程作业流动分散等行业特点，房地产企业涉及的税种又较为复杂，常存在这样或那样的涉税问题，这让税收管理面临严峻挑战。为引导房地产企业健康发展，让其成为改善民生，促进地方经济发展的重要力量，我们组织了这次在线访谈，向广大纳税人宣传房地产业税收政策，同时也希望大家在今后积极配合，大力支持我们工作，谢谢！

　　[ 聂新华]今天借此在线访谈的机会，一是向大家广泛宣传，帮助纳税人了解房地产业相关税收政策；二是希望广大纳税人更好地履行纳税申报义务，避免纳税风险。有好的建议或意见请及时与我们沟通，希望我们大家合作的更好，实现双赢的目标。希望房地产业纳税人要主动遵守税法规定，大力支持、积极配合税务部门做好纳税申报工作。

　　[ 主持人]现在已经有网友参与进来了，我们来看看他们都有哪些问题吧！

　　[网友 网友]两位处长好！我们是一家房地产开发企业，请问我们在开发项目开工前，是否需要履行成本对象备案手续？

　　[ 聂新华]根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发企业在开发项目开工之前，应向主管税务机关提交《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》等资料，履行成本对象备案手续。成本对象一经确定并经主管税务机关备案后，不能随意更改或相互混淆。企业如确需改变成本对象的，应向主管税务机关申请，并征得主管税务机关的同意。申请改变成本对象的，应向主管税务机关报送规划部门变更后的《建筑工程规划许可证》、住建部门变更后的《建筑工程施工许可证》等资料。

　　[网友 sam]我们公司开发的项目已经交付使用，但尚未办理竣工备案手续，请问在税收上是作为已完工开发产品处理吗？

　　[ 聂新华]根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，除土地开发外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：一是开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已取得初始产权证明；三是无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用。因此，房地产开发产品已交付使用，但尚未办理竣工备案手续，税收上应作为已完工开发产品处理。

　　[网友 sam]两位处长好！企业一般情况下都是采取预收款的方式销售房地产的，请问取得的预收款，是否要缴纳土地增值税？

　　[ 朱水琴]对纳税人预售房地产所取得收入，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结算后再进行清算，多退少补。我省除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。目前我市预征税款的税率为：普通住宅2%；非普通住宅、非住宅类房屋3%。

　　[网友 网友]你好，想请教下：房地产企业使用自己开发的商品房，要缴纳房产税、城镇土地使用税吗？

　　[ 朱水琴]纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。对于房地产开发企业，自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税、城镇土地使用税。在该房产、土地的实物或权利状态发生变化时依法终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　[网友 网友]请问，目前苏州地税有没有对房地产开发企业实施企业所得税风险预警管理？

　　[ 聂新华]根据苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函〔2013〕41号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理：一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）；二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。

　　[网友 网友]朱处长，刚才您说预收款要交土地增值税，那营业税交不交啊？

　　[ 朱水琴]您好，营业税暂行条例实施细则规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

　　[网友 网友]聂处长，还有一个问题，在开发产品完工年度企业所得税汇缴时，实际毛利与预计毛利差额计算是否需要出具经济鉴证报告？

　　[ 聂新华]根据苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函〔2013〕41号）规定，企业在开发产品完工年度企业所得税年度纳税申报时，原则上应由税务师事务所等具有法定资质的中介机构出具有关开发产品实际毛利与预计毛利差额调整的经济鉴证报告，并报送《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》和《房地产开发企业预提费用明细表》。企业出具上述经济鉴证报告有困难的，主管税务机关应采取纳税评估、税务检查等手段加强实际毛利与预计毛利差额调整的后续管理。

　　[网友 网友]请问，房地产项目的土地增值税清算一般在什么情况下开展？

　　[ 朱水琴]房地产项目的土地增值税清算分二种条件：一种为应清算条件，在这种条件下，纳税人必须要主动到税务机关申请土地增值税清算，主要有以下几种情形：a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；c.直接转让土地使用权的。另一种是可清算条件，在这种条件下，由主管税务机关要求企业进行土地增值税清算，主要有以下几种情形：a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；b.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；c.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；d.省税务机关规定的其他情况。

　　[网友 网友]聂处长您好！刚才看到您说房地产开发产品已交付使用就应作为已完工开发产品处理，那我如果没有在完工年度企业所得税汇缴申报时计算开发产品实际毛利与预计毛利差额的，该怎么办呢？

　　[ 聂新华]根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，对于已符合完工条件，但企业未在完工年度企业所得税年度纳税申报时计算开发产品实际毛利与预计毛利差额的，主管税务机关有权确定或核定已售完工开发产品计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》及其实施细则有关规定对其进行处理。

　　[网友 网友]公司在销售房产时，有时会因购房人不符合购房条件撤销合同而退还相关购房款，请问这在营业税上该怎么处理？

　　[ 朱水琴]根据营业税暂行条例规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

　　[网友 游客]朱处长您好！我们企业开发的是精装房，请问对于该种开发项目在清算时有什么特别规定吗？

　　[ 朱水琴]您好，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。另外，对于房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

　　[网友 游客]请教：未完工开发产品销售收入应在什么时间计算缴纳企业所得税？

　　[ 聂新华]根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，不论开发产品是否完工或交付使用，应一律确认为销售收入的实现，并按照税收规定计算缴纳企业所得税。

　　[ 主持人]由于时间关系，今天的访谈就进行到这里了。网友如果还有纳税方面的问题，可登录江苏省苏州地方税务局网站（http://sz.jsds.gov.cn）政策解读、纳税咨询、政策法规等栏目进行查询或拨打苏州地税纳税服务热线12366-2进行咨询。谢谢大家，再见！

　　[ 朱水琴]感谢各位网友的积极参与和对地税事业的关心和支持，再见！

　　[ 聂新华]再见！