尽管房价的统计数据依然坚挺，但随着调控的进一步收紧，唱空楼市的声音也渐渐多了起来。在12月20日由成都商报、每日经济新闻联合主办的2013中国价值地产成都年会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，明年楼市将进入调整阶段，楼市“供大于求”的风险提升。但住建部政策研究中心主任秦虹认为，在楼市分化格局加剧的情况下，未来楼市仍有投资机会。各位专家着重分享了最近房地产市场的变化情况，并展望了中国房地产发展的趋势。

演讲嘉宾

住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

财政部财政科学研究所所长 贾康

北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

现状

2013年销售整体向好

房产调控起了作用

国家统计局数据显示，2013年11月70个大中城市新房价格环比平均上涨0.6%，这也是房价连续12个月“高烧”。对此，与会专家们并没有一致叫好，而是给出了理性分析。

秦虹：从今年的情况来看，房地产市场有三个主要的表现。第一，房地产销售整体情况非常好，新建商品房销售面积同比增长20%，商品房销售速度同比增长30%；1~9月全国40个重点城市二手住房的交易同比增长了84%。第二，调控政策在抑制大城市新增的投机性需求方面还是起到了明显作用，现在80%以上的房子是自住性或者刚需、改善性。第三，今年整体的货币环境并没有太剧烈的收缩，比较稳定，也比较宽松。同时销售环境相当好，销售速度非常快，导致全国房地产整体开发资金情况良好。从销售企业的销售额、开发额、资金到位额来看，今年房地产市场企业的资金状况都是近几年中最好的。

贾康：最近几年，商品房价格在大城市多次出现上涨的狂潮，应该讲在很多的区域，投机的气氛比较浓重。虽然投机投资不可能做出非常清晰的划分，但是定性上还是可以有这么一个概念，就是“快进快出短期炒作”。从现在已经形成的中国城镇区域住房的情况来看，必须承认，空置多，悬殊大。虽然空置率拿不到权威的数据，但是可以关注一下北京这样的大中心城市，有不同的角度可以观察空置率高的问题。至于悬殊大，一方面有很多人感觉买房难，买不起房，从农村和一些边远地方涌入大城市的这些人，他们感觉要想有一套自己的商品房只能是“望房兴叹”。另一方面，一部分社会成员有几十套几百套房子都不新鲜了，媒体上就有相关讨论和案例的披露。低收入阶层现在的购买情绪，应该承认还是相当强烈的。

变化

时值岁末年初，又到了鉴往知来的关键时刻。回顾2013年房地产走势，可以说是变化万端。专家们从宏观调控、房地产税收、房地产金融等热门话题，解读了今年楼市的变化。

秦虹：尽管2013年中国房地产市场整体销售情况很好，但市场分化格局已经非常明显。全国四个一线城市今年房价涨幅同比都超过了20%，但全国70个大中城市平均房价的涨幅不到10%，如果把全国657个城市的房价平均涨幅放在一起，我相信可能连5%都不到，甚至少数城市是在下跌。所以，我们现在的市场是非常分化的格局，差别特别大，背后的原因主要是人口流动不均衡。在这种情况下，总结今年房地产调控政策是什么，主要体现是差异化的地方政策发挥作用。比如北京严格执行了国五条，郑州、广州、深圳、武汉、厦门等各自出台了一些针对本市房价上涨的政策，没有出现一刀切的政策。

贾康：十八大之后没有说房地产调控这个问题，但是却清晰地给出了加快房地产立法并适时改革的原则性意见。我的解读是，房地产税指的是跟房地产有关的多种税，要把所有的税费合在一起，包括整个国土开发到提供的成品、交易再到交易住房的保有。加快立法也不是说简单地把所有的税收一块立法，现在18种税中只有3种是处于有税法的状态，其他只是暂行条例和条例，这个过程还要循序渐进。

钟伟：第一，房地产的高峰期已经结束，这个市场能够在未来七八年里保持平稳都非常不容易了，企业家没有必要新加入这个市场，建筑商、开发企业可以逐步选择机会离开。第二，金融体系的改革、利率市场化的变化，最大特点是使得资产价格分布更加均衡，或者说富裕人群可以选择的资产方式更多了，包括基金信托等，没有必要把资金都放在房地产上。我个人觉得，目前中国除了北上广深少数城市房价环比还有上涨之外，大多数中国二三线城市二手房、新房的交易价格和租金，已经由升转降了。对中国政府而言，在未来5~8年更应该担忧的不是房价上涨，而是如何维持房价稳定以及防范房价下跌。

未来

“供大于求”风险提升

分化情况下投资仍有机会

对于2014年房地产走势的预测，没有标准答案。但从专家的研究里，可以了解房地产市场一些新的脉络和方向。

秦虹：房地产市场投资机会已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。在市场分化的情况下，未来的中国房地产投资还有哪些机会？第一，我们首先要注重新型城镇化政策下的城市群，下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态。第二，房地产投资还要关注中国的高速交通网络建设，在交通网上的城市，与交通连接点、交差点、会合点的城市投资效率更高。第三，产业结构的升级将促进优质商务和旅游地产的发展，中国经济增长很重要的一方面就是大幅度提高服务业所占的比重。第四，老城区那些旧有的写字楼、办公楼级差地租已经发生了很大的变化，下一步更新改造和再资产化的机会非常大，因为这些楼宇的物业价值一定会伴随土地的级差地租同步提升。

贾康：对于商品房来说，应采取经济调节制度。在融资制度上，现阶段总体上宜从紧。而在税收制度上，除了交易环节税收优化外，保有环节的税收也要从无到有，通过改革建立现代的税收框架。要贯彻好中央文件精神，必须坚持两个重点。首先是要在一定时期内推进房产税或住房保有环节税收，只能坚持调节高端；其次，基本住房层面官方要给出态度，有些现在不出手买房的人，是在等着以后买房，如果不说第一个基本单位不征税，他就不敢买。

钟伟：未来地产的趋势是总体平稳，但是会慢慢下降，其中决定楼市走势的一个因素在于供求关系的微妙变化。以2010年为分水岭，在此之前房地产是供不应求的；2010年之后，整个格局已经从供不应求到供求平衡，并逐步供大于求。我的结论是，2014年房地产市场继续趋凉；2014年~2015年，房地产市场基本稳定；2018年之前可以看到中国房价的绝对下跌。所以今后相对长的时间内，中国政府要保持对房地产市场的政策延续，对新的房地产政策出台要格外谨慎和小心。

(责任编辑：洛熙)