一、案件背景 

A市某房地产开发有限公司是中外合作经营企业，成立于1993年12月21日，注册资本2.7亿港元，经营期为十五年，目前主要从事市区某商业城的开发、建造、销售及出租管理。A市某稽查局对该公司2000年1月至2004年12月的地方税费缴纳情况进行了检查。 

二、检查过程及发现的问题 

（一）检查方法——多方取证，发现问题 

作为重大案件，该案案情复杂，涉税项目众多，涉及的税政问题也繁多。在稽查过程中，企业对稽查人员不甚配合，对要求提供的关键资料迟迟不提供，稽查局已对该公司发出了多份《限期提供资料通知书》。为了查清问题，稽查人员还进行了大量的外围取证，走访了规划局、房管局、仲裁委以及多家银行；并到其关联公司进行调查取证，对涉及联系的公司一并作出了延伸检查。

（二）检查发现的问题 

经过一系列的调查取证，该公司存在的涉税问题主要集中在营业税方面，具体如下： 

1. 轻松保租问题 

该公司为促动其开发建造的某商业城商铺的销售，制定了“轻松保租”方式的销售政策，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收楼款约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。该公司以这种方式销售的商铺共有91套，合同总额84，287，915.00元，实际已收楼款42，145，957.50元。该公司只就已收款申报缴纳营业税。而该公司虽然没有收取另外50%的楼款，实际上是用免收50%楼款的代价，换取了91套商铺的5年使用权，因此50%的保租额也应按销售不动产收入征税。因此，稽查人员按其合同约定的期限确认收入，查补了按“轻松保租”方式取得的售楼收入应交的营业税税款。 

2. 中方分面积问题 

根据合作合同的约定，该公司应将商业城的十六层物业约4500㎡移交给中方。2000年7月双方进行了物业的移交，实际面积为4654㎡.按开发成本计算核定计税价格为51，125，963.68元。应交营业税2，556，298.18元，该公司已交150万，应补交1，056，298.18元。 

3. 假按揭问题 

稽查人员对该公司的假按揭问题进行了检查。原来该公司为缓解企业内部资金压力，以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。收到银行的按揭款共25，060，000.00元，记入“其他应付款-借款”，没有作销售处理。十套商铺的合同总价为50，727，732.00元。 

在企业提供不完整资料的情况下，稽查人员走访了多家银行，获得了企业办理按揭时提供给银行的资料，包括首期收款收据和房产销售合同。最终稽查人员对该部分收入作出了查补税款的处理决定。 

4. 停车场使用费问题 

经取证有关的合同，显示该公司与XX商业城物业管理有限公司签订了有关协议，该公司委托对方经营停车场，实际委托经营期4年，协议约定停车场使用费每年200万元，款项在每年终了后10日内支付。截至2004年12月，该公司共收取停车场使用费250万元以及应收款550万元，均未作账务处理。故对4年的停车场使用费收入800万元作出了查补税款的处理决定。 

5. 销售不动产收入未及时确认的问题 

对于该公司的房产销售情况，稽查人员做了大量的核对和计算工作，发现该公司销售不动产的收入没有按照会计制度的规定及时确认收入，导致销售收入记载不齐。根据该公司提供资料显示，2000年至2004年销售房产收入为228，062，102.41元，其中预收账款发生额160，240，656.55元已作账务处理，保租额37，932，379.38元以及超过合同约定付款期未按期确认的收入29，889，066.48元均没有作账务处理。 

三、定性、处理过程和结果 

根据《中华人民共和国征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国城市建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》等有关规定，对该公司取得的轻松保租收入、违约保证金收入、停车场使用费收入和分给中方的面积等销售不动产应税收入查补了营业税14，883，757.07元、城镇维护建设税1，041，862.99元、教育费附加446，512.71元，加收滞纳金1，131，238.74元及罚款389，122.77元。 

(责任编辑：洛熙)