十八届三中全会将财税体制改革提到前所未有的高度，其中明确提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。显然，房产税将在未来我国体制改革中扮演关键角色，在协调中央与地方事权财权关系方面发挥重要作用。

沪渝房产税试点模式各异

我国房产税的历史较为久远。在1949年公布的《全国财政实施要则》中，房产税为14个主要税种之一。现行房产税相关规定的前身，则是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，但当时房产税还只针对商业房产。自2004年以来，我国主要大城市的房价急剧上升，国家开始出台一系列调控政策，如通过限购、限贷等政策对购房需求进行限制和管理，以期挤出部分投资性需求，从而降低房价。但是这些政策往往带有阶段性的特征，很难成为一个长期的政策。与其他影响房价的因素相比而言，房产税改革的预期，能够降低投资性购房需求。因为房产税是一种持有税，增加了房屋的持有成本，降低了住房的投资收益，从而能够合理调节购房需求。

2010年5月，国务院提出推进房产税改革，对原有的房产税征收范围进行扩充，将个人的非营业用住房纳入房产税的范畴。2011年1月，上海和重庆成为首批房产税试点城市。这两个城市恰好代表了中国两种类型的城市，上海属于一线高房价城市，重庆则属于中等房价城市。两个试点城市实施了完全不同的房产税模式。重庆属于存量模式，即征收范围包含已购住房，特别是高端的公寓和别墅，上海则只针对新购住房；并且免税面积的计算，上海按人均60平方米，重庆则按家庭100平方米，进行抵扣。

征收房产税后重庆房价均值下降

沪渝房产税试点不同的政策，恰好为我们横向比较房产税模式的效果提供契机。我们的研究有三个主要的发现。

第一，房产税确实在一定程度上降低了重庆的房价。基于案例分析中的合成控制法，我们估计出潜在的房价水平，将实际房价与潜在房价进行对比可以发现，房产税改革后一年内，重庆每月实际房价比潜在房价低156.61—350.80元/平方米，下降幅度达到5.27%。其中，大面积住房价格大幅度下降，2012年一季度重庆的应税住房均价13140元/平方米，较房产税实施前的14678元/平方米下降了10%。

为保证这种估计的可靠性，我们利用同样的方法估计了没有房产税的城市房价走势，如与重庆房价比较接近的湛江，以及与重庆相差较大的北京，发现这些城市的真实房价与模拟房价之间，并没有在2011年前后表现出差异。

第二，导致上述重庆房价下降的主要因素是140平方米以上住房价格的下降，90平方米以下住房价格反而上涨更快。因为那些原本准备购买大面积住房的富裕家庭，由于可能面临较高的房产税负担，转向小面积的住房市场。即房产税将重庆大面积住房市场的需求挤出到了小面积住房市场，在降低前者价格的同时抬高了后者的价格。统计数据显示，2011年重庆高档住宅的销售面积同比下降了36.3%，而全国高档住房销售面积的下降幅度仅为11%。

重庆市房产税改革的这种结构性效应，对居民的福利产生扭曲。房产税是为了保障中低收入家庭的购买能力，通过挤出市场中的投资需求，在一定程度上降低住房价格，从而惠及城市中的弱势群体，但是实际效果完全相反。从总体上来看，房产税确实降低了试点城市的房价水平，但以牺牲中低收入阶层的福利为代价，这些群体恰恰因为房产税的实施，其潜在的购买能力反而被削弱了。因为与他们需求直接对应的是小面积住房市场，而这些住房的价格在征收房产税之后反而上升更快。此外，与房产税关联的消费者行为是储蓄，由于小面积住房价格出现上升，中低收入阶层不得不进一步压缩消费，通过增加储蓄的方式来提高购买力。因此，重庆市房产税实质上降低了中低收入阶层的福利。

第三，房产税的财政收入效应不明显。我国在现阶段实施房产税的目标有两个，一是遏制房价上涨，二是为地方政府筹集稳定的财政收入，并且随着时间的推移，第二个目标将越来越重要。我国现阶段的房产税还是一种“窄税基”的模式，只有少数的房产才被纳入到征收范围，房产税对房价的影响还停留在心理预期上，并不是实质意义上的税收效应。

在2011年上海和重庆公布的房产税数据中，两个城市的房产税收入占地方收入的比重都不到1%。其中，重庆的房产税收入在1亿元左右，与当地2900亿元的财政收入相比微乎其微；上海的房产税收入为22.1亿元，也仅占地方财政预算收入的0.64%，并且这些房产税收入还包括企业经营性用房，而不仅仅是个人非营业用住房。恰恰因为“窄税基”的房产税模式，我国现阶段的地方财政收入还无法依赖于房产税。

未来房产税的调整方向

基于这些分析，我们认为未来推广房产税时，至少要谨慎考虑如下几个方面的问题。

首先，在征收模式方面，应该采用世界上通行的“宽税基”模式。即在征收环节不区分住房的类型、使用性质、房屋所有人等特征，所有的房产都属于房产税的征收范围。这样简化了操作程序，不必针对不同的特征设定不同的税收方案，避免了偷逃税；同时能够在实质上发挥房产税的财政收入效应。如采取“宽税基”的模式，即使实行0.5%的最低税率，房产税也能够达到一半的土地财政收入水平，如果房产税税率提高到1.5%，则完全可以替代土地财政收入。

其次，在减免税的抵扣环节，应该以人为标准，而不是家庭为标准。以家庭为标准的抵扣，会导致很多家庭出于避税的动机而选择分拆或者组合，如通过“假离婚”的方式获得更多的税收减免等。以人均30平方米左右为标准进行抵扣，一个三口之家的合理抵扣面积是90平方米，这个面积属于合理的居住面积范畴，对于超过规定面积的住房则可按照1%—2.5%的税率进行征收。这个税率范围基本上能挤出大部分的投资需求。在具体的税率设定上，可针对不同经济发展水平，采取不同的税率。

最后，房产税收入要用于地方公共服务的提供。房产税属于“使用者付费”，即居民享受了当地的公共服务，这些税收相当于对这种公共服务进行付费。因此房产税收入不应投入到保障房建设，而应该用于教育、医疗、社保等领域，从而纠正我国地方财政支出中长期存在的“支出偏向”问题。

(责任编辑：洛熙)