为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，2009年11月22日财政部、国家税务总局联合下发《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号），对无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税政策进行了重新明确，新政策从2009年12月1日起执行。

　　变化一：无租使用房产按房产余值缴纳房产税

　　《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[86]财税地字第008号）规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。即对于“无租”使用房产的，房产的使用人（即承租方）为纳税人，应由税务机关核定房产税。由于原政策未明确上述房产是按房产余值还是按租金征税，所以各地一般规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，税额由房产座落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为统一税收政策，财税[2009]128号文明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是从2009年12月1日开始，无租使用房产按房产余值缴纳房产税并由使用人代缴。

　　变化二：出典房产依照房产余值缴纳房产税

　　现行《房产税暂行条例》规定，出典房产的房产税由承典人缴纳（承典人不在房屋所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税）。房产出典是指房产所有人将房屋等的产权，在一定期限内典当给他人使用而取得资金的一种融资业务。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人，但《房产税暂行条例》并未明确出典房产的计税依据。房产税有从租和从价两种计税依据，由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金，因此不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。所以财税[2009]128号文明确，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

　　变化三：融资租赁房产的房产税统一由承租人缴纳

　　《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发[1993]368号）规定，由于融资租赁房屋的租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，因此规定融资租赁房产按房产余值缴纳房产税，纳税人由各地税务机关自定。但在实际执行当中，纳税对象的不一致既不利于税收公平，也不利于税制规范。实际上，房产融资租赁是承租人分期付款购买房产的一种形式，出租人提供的只是金融信贷服务，因此房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。所以财税[2009]128号文明确，融资租赁的房产由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。这里要特别注意合同是否约定租赁开始日，这关系到纳税人纳税义务的起止时间。

　　例：丙企业拥有A、B、C三处房产，原值分别为500万元、1 000万元、1 000万元。2009年12月20日丙企业将A处房产融资租赁给丁企业，合同约定租期从2010年1月1日到2013年12月31日，共4年，每年收取租金120万元，租金于每期期初支付。2009年12月30日，丙企业又将B处房产融资租赁给丁企业，合同只注明租期为5年，每年租金190万元，未约定租期开始日。那么，丙企业2010年对所拥有房产应缴纳多少房产税，丁企业承租上述房产应缴纳多少房产税？（该省规定，按原值的30%作为扣除额）。

　　A处房产：全年应计征房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元）。根据财税[2009]128号文“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税”的规定，2010年1月份A处融资租赁房产的房产税应由丙企业缴纳=4.2×1/12=0.35（万元），2010年2月1日到2010年12月31日共11个月的房产税应由丁企业缴纳=4.2×11/12=3.85（万元）。出租B处房产的合同由于未约定开始日，根据“融资租赁的房产，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”的规定，2010年1月1日到2010年12月31日12个月的房产税全部由承租人丁企业缴纳=1 000×（1－30%）×1.2%＝8.4（万元）。C处房产的房产税则全部由产权人丙企业缴纳房产税＝1 000×（1－30%）×1.2%＝8.4（万元）。合计丙企业2010年度对所拥有房产应纳房产税=0.35+8.4=8.75（万元）；丁企业融资租赁承租上述A、B两处房产应纳2010年度房产税=3.85+8.4=12.25（万元）。

　　变化四：地下建筑用地也应缴纳城镇土地使用税

　　随着我国城镇化建设进程的加快和技术的进步，单独建造的地下建筑逐渐增多。对地下建筑，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》规定，从2006年1月1日开始，具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等都需要征收房产税。但该法规并未明确是否计征城镇土地使用税，这就造成了一定的政策空白。我国《物权法》明确规定，地下土地使用权和地上土地使用权同属物权，单独建造的地下建筑用地，同样属于占地行为，应征收城镇土地使用税。

　　为此，财税[2009]128号文明确，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。同时，考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用，相比地上空间，其开发、利用成本也较高，因此对地下建筑用地征收城镇土地使用税时，宜给予一定的税收优惠，即暂按应征税款的50%征收。需要注意的是，政策所指的地下建筑是否包含地下人防设施，还有待文件下发到地方后进行具体调整和落实。而且，文件明确是针对单独建造的地下建筑城镇土地使用税计征问题，对于统一配建的地下建筑，由于已经按规定计征了城镇土地使用税，则不用重复缴纳城镇土地使用税。此外，由于财税[2009]128号文多次提到按房产余值计税问题，房产余值指房产原值减除一定比率（10%～30%）后的余额，所以要特别注意计税房产原值的确认问题。