一、房地产税的涵义

在国际上，房地产税又叫不动产税、财产税，其特征：一是一般同时对房产和地产征税;二是以居住房地产作为主要征税对象;三是以房地产的市场评估价值作为计税依据;四是属于财产税，由地方立法开征，作为地方政府特别是基层政府的主体税种。

房地产税具有课税对象透明度高、不易逃避税、税基稳定等优点，而且能够体现税收的受益原则，使纳税人缴纳税款与政府提供公共服务很好地关联起来，并实现对社会财富的公平分配。

而在我国，现行房产税是依据1986年9月15日国务院颁布的《房产税暂行条例》征收的，具有不同于国际上通行房地产税的特征。一是房产税征税对象为房屋，不包括土地;二是征税范围只限于城镇的经营性房屋，对居住房屋和农村房屋不征税;三是计税依据为房产余值或租金收入;四是由中央立法开征;五是房产税收入规模小，2012年房产税收入1372.49亿元，占税收总收入的比重为1.4%，不能成为地方政府主体税种。

二、房地产税试点效果评价

2011年1月28日，上海市和重庆市根据国务院第136次常务会议的精神，开始进行对个人住房征收房产税改革试点，经过三年多的发展，取得了一定成效。

从房产税收入来看，重庆2011年房产税确立当年，征收房产税1亿元;截至2012年12月31日，重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套，其中存量独栋商品住宅3605套、新购高档住房7352套、“三无人员”普通住房70套;考虑2013年新增应税住房数量，估计重庆三年累计征收房产税不超过4亿元。上海2011年房产税确立当年，征收房产税超过1亿元。2012年、2013年房产税收入分别为2亿元和3亿元左右，目前应税住房7万套左右，三年累计征收个人住房房产税约6亿元。

从房产税调控效果看，重庆近3年来房价基本平稳：2012年商品住宅按建筑面积计价每平方米房价为6389元，与2011年大体持平，2011年也和2010年基本持平。上海市2013年新建商品住宅销售价格较2012年上涨14.2%，二手住宅销售价格同比上涨9.7%;2012年上海市新建商品住宅平均销售价格同比上涨3.1%，商品住宅销售面积增长8.1%。取得税收收入不高和调控效果不高的原因，是因为只对增量住房征收，税率也比较低。但房产税开征对人们投资、投机购房的预期还是产生了积极的影响。

三、未来房地产税改革与立法

2013年11月十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”。因此未来房地产税改革的总基调是先立法后改革，立法步伐要加快但推进改革要稳妥。当前房地产税改革与立法中存在争议问题需要破解。一是房地产税的功能定位之争;二是单兵突进与整体改革之争;三是征税范围之争;四是税率之争;五是计税依据之争。

四、房地产税立法进程前瞻

今年已经成立了“中华人民共和国房地产税法”起草小组，由全国人大常委会预算工作委员会与财政部共同负责起草，现已着手开展调研、起草工作方案制定、翻译外国房地产税法等立法工作，有望2015年底前完成法律草案，择机提交审议。由于是直接税，牵动各方利益，审议会需要较长时间。预测最早2016年通过《房地产税法》，但各地在实施中享有较大自主权限。

作者简介：施正文，中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师，中国政法大学财税法研究中心主任，兼任中国财税法学研究会副会长。主要研究领域为中国税法、国际税法、财政法、经济法。出版30多部著作，发表核心期刊论文80多篇，参加《税收基本法》、《增值税法》等国家立法工作。

(责任编辑：宸婧)